新年伊始，楼市传来多个重磅消息，意味着形势出现了重要变化。

下面我们以倒序方式，看看发生了什么：

消息一，上海进一步松绑楼市。
上海青浦、奉贤两个区同时在13日上午宣布：凡在沪缴纳职工社会保险或个人所得税满3年及以上、且在本市无住房，与青浦区、奉贤区用人单位签订2年及以上劳动（聘用）合同且工作满1年的非沪籍人才，可以在上海购买住房。
熟悉上海楼市的朋友应该知道，外地人在上海购房需要5年社保。最近两年，部分区域有所放松，比如在政策特殊、距离中心城区最远的临港新片区，符合条件的人才只需3个月社保就可以在这个区域购房。

再后来，上海另外偏远城区——金山区出台了政策，符合条件的外地人只需要3年社保、并在当地工作，就可以在当地购买住房。而且取消了对个人的限购（之前上海要求结婚才能买房）。

现在，这个政策扩大到了青浦区、奉贤区。

大家可以从下面这张图，看到它们的位置。
 
 

消息二，1月12日住建部、金融监管总局“关于建立城市房地产融资协调机制的通知”全文公开发布。

 

这份文件提出：“为发挥城市人民政府牵头协调作用，因城施策用好政策工具箱，更加精准支持房地产项目合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展”，所以要建立城市房地产融资协调机制。

这个机制具体是：各地级及以上城市建立由城市政府分管住房城乡建设的负责同志担任组长，属地住房城乡建设部门、金融监管总局派出机构等为成员单位的房地产融资协调机制（以下简称协调机制）。协调机制要定期组织各方会商，及时研判本地房地产市场形势和房地产融资需求，协调解决房地产融资中存在的困难和问题。搭建政银企沟通平台，推动房地产开发企业和金融机构精准对接。

最关键的是这句话：协调机制根据房地产项目的开发建设情况及项目开发企业资质、信用、财务等情况，按照公平公正原则，提出可以给予融资支持的房地产项目名单，向本行政区域内金融机构推送。

说白了，就是地级或以上城市的分管副市长认可下，住建部门可以开出房地产项目名单给金融机构，要求融资支持。

金融单位的支持方式是：对正常开发建设、抵押物充足、资产负债合理、还款来源有保障的项目，建立授信绿色通道，优化审批流程、缩短审批时限，积极满足合理融资需求；对开发建设暂时遇到困难但资金基本能够平衡的项目，不盲目抽贷、断贷、压贷，通过存量贷款展期、调整还款安排、新增贷款等方式予以支持。

消息三，据“经济观察网”报道，央行近日批复了1000亿元的“住房租赁团体购房贷款”，8个试点城市将“先到先得”。

8个被纳入试点的城市是：天津、成都、青岛、重庆、福州、长春、郑州和济南。

根据媒体报道，这种“新玩法”的规则是这样的：

1、贷款主要支持8个试点城市企业或事业单位批量购买存量闲置房用作宿舍型保障性租赁住房。

2、这类贷款的年化利率约为3%，期限最长不超过30年。贷款渠道主要为国开行、中国银行等7个国有银行。

3、贷款只能购买住宅类商品房（含产权型人才房/公寓），不允许收购商办公寓。同时，须对标的项目进行“整栋、整单元”收购，原则上不允许收购零散房源。贷款额度原则上不超过物业评估价值的80%。

4、利用贷款购买的房屋须是法律关系清晰、已竣工验收的房屋。在贷款存续期内，不能改变房屋租赁用途。

5、这笔借款期限长达30年，只要租金能覆盖利息，基本可以被看作永续债，只付息、不还本，既能有效缓解城市政府筹集保租房的指标压力，还能减少当地的商品房库存。更重要的是，短期内，地方政府能通过城投平台融到一笔钱，缓解现金流。

很显然，央行创设“住房租赁团体购房贷款”，是为了推动房地产去库存。

而地方政府优先收购的房源，肯定是地方国企、城投平台库存的房屋，所以它还有利于降低地方负债，以及保运转（比如给公务员、老师发工资）。

所以这笔贷款，对于不少城市相当于“救命钱”。相信未来规模会扩大，把更多城市纳入其中，最终规模或许会上万亿。

消息四，央行在刚刚过去的12月，给四大政策性银行发放了3500亿的“抵押补充贷款”（PSL），主要支持包括城中村改造、保障房建设在内的三大工程。

此前我在文章里分析过，这是央行历史上单月发放PSL金额第三高，而PSL是基础货币，可以通过货币乘数（目前是8倍）衍生出更多广义货币M2。

PSL+城中村改造（必须净地出让）+房票安置，就是新一轮货币棚改，有利于楼市去库存、提升中心城区地价，促进房地产走牛。

总之，为了拉动经济、创造就业，也为了促进房地产行业健康发展，国家连续出台了一系列新政。

随着政策力度加大，楼市有望在2024年触底。

防水图